城市商业发展的逻辑正在悄然发生变化。城市在更新、消费在升级。新形势下，如何做好商业的资产管理？直播带货、社区团购以外，是否还有其他到达C端消费者的突围模式？
在商业资产管理行业深耕17年的孙浩（上海利林商业经营管理股份有限公司董事长兼总裁，证券代码：）看来，商业地产正从增量市场走向存量市场，专业的商业资产管理团队，能让资产价值提升25%-30%！
拥有丰富媒体、公关经验的花花（全国TOP高端社群「蜜瓜」创始人），专注于打造高端消费人群生活方式的新媒体与品质生活的社群，服务4万户、资产千万以上的中产家庭，3个月时间就把销售额做到了上海第一。
MindCloud惠建·智惠云学习会第二期
智慧碰撞深度交流
5月27日，MindCloud惠建·智惠云学习会第二期如期举办，邀请到以上两位重磅嘉宾，深入探索时代变革下，商业有形资产和流量资产的组合管理及变现方式。
活动现场，孙浩先生毫无保留地分享了十余年累积的专业深刻的商业资产管理知识，花花女士则将打造「蜜瓜」的由来、运营经验娓娓道来，金句频出引发现场的热情互动。
Part1
以终为始
2.0城市商业资产的个性化解决方案
孙浩
上海利林商业经营管理有限公司董事长兼总裁（证券代码：）
中国首批CPM国际注册资产管理师
中欧国际工商学院EMBA
他带领的资产管理团队是万科、中建等企业的长期合作伙伴
商业地产的青铜时代
商业资产管理的黄金机会
商业市场区域饱和
政策相继出台
从宏观数据来分析，目前除了美国，发达国家人均商业面积约为2㎡/人；我国的商业地产开发量巨大，根据人均GDP同口径计算，人均商业量已将超出发达国家的3-5倍；我国人均可承受商业面积约为1.68㎡/人，而目前市场供给已达到1.7㎡/人。
就上海来看，商业项目已经过量供给，虽然人均商业面积仍会上升，但市场已经趋于饱和；根据地价及相关数据推测，未来上海商业地产平均投资回报率将维持在1.8%~2.7%，商业地产的青铜时代已经到来。
商业饱和的结果，不仅仅导致资产贬值，更是将资产推向“零价值”的局面！
这也解释了，为何近期相关政策的陆续出台：杭州“叫停”城市综合体，苏州叫停“售后返租”、上海限制大型购物中心建设。
商业资产管理的黄金机会
核心：找到合适的资产管理者
在这样的时代背景下，商业资产管理的专业优势显得尤为重要。专业的商管团队，可以将资产价值提升25%-30%。
孙浩先生以曾经的美国总统奥巴马邻居比尔的房子做例子，解释了如何做好资产管理才能提升资产价值。
案例：如何将资产价值增加5倍？
比尔的房子紧邻奥巴马的房子，深受摄像头、相关机构严密安保的困扰，他将房子挂出销售，然而，注重隐私的美国人无人愿意购买。
一位叫做丹尼尔的资产价值提升专家，从专业角度反向思考比尔房子的价值，将其以30万美元首付购入，打造为招收富豪小孩的幼儿园，有着“高级别安全保护”的幼儿园经营5个月后，不仅还清了房屋余款，还实现资产价值五倍以上的增长。
资产价值的核心逻辑，就是找到合适的资产管理者！
资产管理究竟指什么？
如何打造个性化解决方案？
资管应当拥抱资本
提升未来收益、防范未来风险
资产管理在英语中有两个单词，PM（资产管理物理维度）与AM（资产管理财务维度），孙浩先生认为，资产管理应该是由AM来驱动发展，资管要积极拥抱资本。
资产管理策略分为资产规划策略、可持续增收策略、节约支出策略和风险控制。
在战略构想阶段，要结合城市文化，做好消费能级、商圈的判定及商业机会解读，注意与周边人文环境的协调。
孙浩先生以自己打造的成功案例「南京水游城雨花石」为列，详细解读了错位+差异化=共存发展的道理。
设计优化、开发成本的时间控制、优化定位等，都是商业资产管理中需要注意的问题。以开发成本为例，约10万㎡的商业设施，总投资10亿人民币的规模计算，40年的运营成本为约30亿人民币，合理配置开发成本，减少未来运营成本，是需要特别注意的课题。
另外，在商业资产管理中的业态和品牌调整、如何增加净租赁面积、多渠道增加收入来源、降低能耗、资产改良方面，孙浩先生用深入浅出的案例进行了详细解读。
“资产规划的目标，就是根据市场和客户需要的变化，来制定资产规划、合理的预算，提升项目资产的回报率。”他总结道。
商业资产的个性化解决方案
3个案例深入剖析解读
在重磅的个性化解决方案部分，孙浩先生分别列举了三个案例：
1）市中心CBD类——上海中海环宇荟
：研究商业定位——竞品研究——差异化定位，从平面规划逻辑等推演出业态配比，解构出六大商业亮点（海派时光、网红圣地、深夜食堂、地下食町、潮流运动、点亮生活）
2）城市更新类——上海利林荟-合川坊
：改造建筑外立面，升级原有业态——酒店公寓、菜市场，引入新潮密室及剧本杀、夜生活领头品牌及娱乐业态，将项目从接收时出租率仅60%提升到接近%
3）核心内容类——光明糖博物馆
：突破传统商圈困局，升级改造偏向年轻化，增强体验度，打造为南京东路中华文化符号，开创食品国潮，致力成为南京东路年轻人潮流的新打卡点。
#细心聆听专业的商管知识干货
Part2
如何打造
中国高端的女性社群生态
花花
全国TOP高端社群「蜜瓜」创始人
服务4万户、资产千万以上的中产家庭
「蜜瓜」的KOC们致力于成为国人高品质国际化生活方式与体验的意见领袖，通过国际化、高品质的内容与产品输出，提高国人生活品质与幸福感！
内容与推荐产品覆盖国际、国内米其林美食/世界50大餐厅、顶级酒店度假村、奢侈品/顶级葡萄酒/香槟/清酒、家居设计、艺术等高品质生活商品与信息。社群平台产品涵盖国际与国内知名的高端/顶级/精品美食、美酒、护肤、家居等生活品牌。
人会跟着人买东西
社区团购有着强烈的人格化特点
社群，引领消费新生态
3个月做到上海第一
做社群、建立自己的渠道，大概是年的热门词。在花花看来，不看社群，不做社群，就相当于白过了。
在她的操盘下，「蜜瓜」专注高端消费人群生活方式的新媒体与品质生活，社群成立3个月，其销售总额就做到上海第一，7个月时间位居全国第一。
这样的奇迹是如何打造的？
有着媒体、PR、
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