房地产市场严重分化,知名专家预测未来发展

近两年来的房地产市场可以用严重分化来形容，市场呈现28格局。对于未来，独立经济学家马光远曾经预测，年房地产企业倒闭的数量会创历史新高。

首先来讲讲分化，区域分化，年全国房屋新开工面积万平方米，下降1.2%。未来一年，中心城市房地产市场将继续走强。大量三、四、五线城市房地产市场将走弱。

开发商将继续分化。尤其是资管新规下，中小开发商份额将继续降低，行业集中度将表现得更明显。其实早在年，房地产行业的融资就已经环境收紧，整体融资成本升高的情况下，小房企的融资劣势被进一步放大。

回顾往昔，近年来频出房企破产的消息，据报道，年国内中小房地产企业倒闭数量超过家，其中部分企业存在商品房预售难交付的情况，银行被迫向房企或个人追讨购房按揭贷款。

即使是中型房企也不容乐观，举些例子，曾位列中国民企强的银亿集团、一度进入百强房企排行榜的三盛宏业，均濒临破产边缘。而以福晟集团、泰禾地产为代表的龙头房企，则陷入债务缠身的困局。

近期，据中国裁判文书网显示，南京同悦置业有限公司欠款万，无力清偿到期债务，被申请破产清算！该房企已经被列入经营异常名单，濒临破产。

南京市六合区横梁镇山东路51号雨花石文化园，原产权属于南京宇扬置业有限公司。不过，这个公司已经被申请破产清算。

合肥合肥市君安房地产开发有限公司深陷债务危机、项目逾期三年未交房，现因债务问题申请破产重组。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆曾公开曰：今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。

至于原因，国家宏观上持续坚守“房住不炒”的原则，杜绝房地产行业的大水漫灌，在房地产融资上，也持续收紧。

为防范金融风险，管理层再三强调要严格约束资金违规流向房地产业。监管部门出台了“三道红线，四档管理”的资管新规，对开发商有息负债的增加进行限制。对金融机构的房贷规模，实施了五档管理。

由于当下各房企融资、拿地等成本加大，加上销售渠道费用，导致房企利润降低，高负债、低利润、融资难已普遍成为房企“痛点”。

在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下，易导致房企资金链断流，从而使得中小企业面临债务违约，更严重的或将导致破产重组。

所以有房企跨界转行卖猪，新希望集团董事长刘永好曰：“今年房地产转行做养猪的，我们简单地算了一下全国超过家。”

其实养猪也没什么，能赚到钱就行。

未来，房地产行业集中化趋势仍将持续，被淘汰的中小房企只会越来越多，企业并购的局势也会加速上演。

行业会加速洗牌，大浪淘沙之后，活下来的企业必然是那些抗风险能力的强者，整个行业的健康度也会更高，当然行业的集中度也会更高。

而行业也会更加成熟，房企的运营会更加精细，更加追求投入和产出比。

当然也不是说房地产市场一无是处，毕竟人口红利还没有完全消失，基本的租赁、买卖需求还是有的，能够精细化运营、多元化发展，掌控全产业链，获得发展红利的房企还是比较看好的。